המון בעלי נכסים המעוניינים למכור לראשונה נכס שבבעלותם, מאמינים כי ערך הנכנס נקבע בעיקר בהתאם לפרמטר אחד: גודלו. זה לא שהגודל לא קובע (הוא דווקא קובע מאד), אלא שהוא רק חלק קטן ממכלול רחב מאד של פרמטרים הקובעים את הערך הסופי.
קחו לדוגמא אירוח במסעדה: הדירוג הכללי שתעניקו לה (לצורך העניין: הערך שלה), לא יקבע אך ורק על ידי האוכל וכמה הוא היה לכם טעים (מופתעים?). דירוגכם יקבע בהתאם לקבלת הפנים שיעשו לכם, אדיבות אנשי הצוות, התפריט – ממגוון המנות ועד המחירים, הקצב בו יוגשו המנות לשולחן, המוסיקה שתנוגן ברקע, הריח במסעדה, מידת התחזוקה והניקיון וכיוצא בזה. כלומר, איכות האוכל (“גודל הדירה”), תשפיע על הדירוג, אך לא תקבע אותו.
ונחזור לעניינו: גודל הנכס משפיע מאד (!) על ערכו, אך לא רק הוא. לפניכם, 5 הפרמטרים המשפיעים ביותר על ערך הנכסים:
- גודל הנכס – מובן כי ערכה של דירת 140 מ”ר, יהיה גבוה מערך דירה בגודל 85 מ”ר
- “גיל הנכס” – האם הבניין בן שנה, 5 שנים או 30 שנים? ככל שהוא צעיר יותר, כך ערכו – עולה
- מיקום – באיזו עיר נמצאת הדירה ובאיזו שכונה?
- מעלית – האם בבניין המגורים ישנה מעלית? (קריטי בעיקר כשקומת הדירה גבוהה)
- חניה – חניה פרטית מעלה משמעותית (!) את הערך
“שכן שלי מקומה מעל מכר את הדירה ב-2 מיליון. זהו הערך של הדירה שלי?”
התשובה היא שלא, וכעת נסביר. ישנם אלו שמעריכים את שווי הנכס שלהם לבד. ואיך הם עושים זאת? על ידי הסקת מסקנות פשוטה. לדוגמא: במידה ששכן הצליח למכור את הדירה במחיר X, הם סבורים כי יוכלו לבקש מחיר דומה (אם לא גבוה יותר) עבור הנכס שלהם. בפועל, זה לא ממש עובד ככה. מדוע? משום שגם כאשר ישנם מאפיינים “יבשים” דומים או זהים (לדוגמא, אותו בניין, אותה קומה ואותו גודל דירה), הנכסים נבדלים זה מזה. לדוגמא:
- רמת התחזוקה והשיפוץ של כל נכס (דירה ששופצה לפני 25 שנים VS דירה ששופצה לפני כשנתיים)
- האופן בו מחולקים הנכסים ומספר החדרים בהם
- לדירה X חניה אחת. לדירה Y – שתי חניות ומחסן וכן הלאה
- בשורה התחתונה: לא ניתן לבצע הערכת שווי לדירה אחת בבניין של 30 דירות, ולקבוע כי זהו הערך של כל הדירות. הערכת שווי הינה בדיקה שיש לבצע פרטנית, לכל נכס בנפרד!
החלטתם למכור נכס שבבעלותכם? לפני שאתם מבקשים מהחברים להפיץ את הבשורה מפה לאוזן, תולים שלט “למכירה” על המרפסת ומפרסמים באתרים השונים, חכו. לפני הכל, עליכם לבצע הערכת שווי מדויקת לנכס, שתשקף בפניכם כמה עליכם לבקש וכמה אתם ראויים לקבל.
למידע נוסף צרו איתנו קשר וייעוץ ראשוני ללא עלות, התקשרו – 050-3332523
