אנשים רבים העומדים בפני עסקת נדל”ן שוכחים שלשמאי מקרקעין יש תפקיד חיוני ומכריע בעסקאות נכסים השונות.
שמאי מקרקעין הוא הגורם הנותן חוות דעת לגבי הערכת שוויה של חלקת קרקע או נכס, כגון מבנים מסחריים או בתי מגורים, לרוב לפני שינוי בעלות. הניתוח של שמאי מקרקעין מניב אומדן מדויק של שווי השוק של הנכס.
מה תפקידו של שמאי מקרקעין?
- מתן הערכה ניטרלית ובלתי תלויה לגבי שווי נכס מקרקעין. הערכות אלו קודמות לרוב לרישום הנכס או למכירתו ומטרתן היא קביעת הערך בשוק ודירוג הנכסים באמצעות מקורות פנימיים וחיצוניים.
- הערכת שווי הנכס לצרכי מס.
- עריכת שומה במסגרת תביעות ביטוח.
- בדיקת נאותות לקראת מיזוג או רכישה של מפעל.
- הערכת הצעת יזם ובדיקת כדאיות עבור הדיירים בביצוע פרויקטים של תמ”א 38 או פינוי בינוי.
- מתן חוות דעת לבית משפט במקרים של סכסוך בנושאים הקשורים לנדל”ן.
- הכנת מסמכים להגשת הצעה למכרזים, פירוק שותפויות, כינוס נכסים, חלוקת זכויות במקרקעין ועוד.
כיצד פועל שמאי מקרקעין?
- ביקור באתר: שמאי מקרקעין עורך בדיקות יסודיות כחלק מניתוחי הערכת שווי של נכס. תהליך זה כולל ביקור במקום, צילום תמונות או תיעוד אחר ורישום מאפיינים פנימיים וחיצוניים של הנכס.
- מעקב אחר מגמות בשוק הנדל”ן המקומי והאזורי, שמשפיעות על ערך הנכס ומתן פירוש לנתונים רלוונטיים.
- כתיבת דוחות הערכה מפורטים המבוססים על ראיות שנאספו, המסבירים במלואם את תוצאות ההערכה ומתארים את השיטות בהן נעשה שימוש.
- בדיקת כל המשתנים אשר משפיעים על הערך הנוכחי או העתידי של הנכס (מכירות נכסים דומים, התפתחויות עתידיות וכו’).
- התעדכנות בכל התקנים, התקנות ושיטות ההערכה העכשוויות בשוק הנדל”ן, שיכולות להשפיע על הערכת שווי נכסים.
- הקפדה על כל חוקי המקרקעין ושיטות העבודה המומלצות במהלך תהליך ההערכה.
דקויות של מיסוי ואפשרויות הפחתה
בנוסף לכל המשימות הנ”ל, לשמאי יש תפקיד מכריע בכל הנוגע לנושא המיסוי. בעסקאות נדל”ן, הן במכירה והן ברכישה, מעורבים תשלומי מיסים רבים, היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובניה והעברת כספים למנהל מקרקעי ישראל. מדובר במספר סוגי מיסים, שיחד יכולים להגיע לסכומי עתק.
תפקיד שמאי מקרקעין הוא להעריך האם ניתן להפחית או לבטל תשלום של חלק ממיסים אלו (מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה ועוד). טרם סגירת עסקה נדל”נית, תמיד תפנו לשמאי מקרקעין ותבקשו לבצע הערכה כללית של המיסים שתצטרכו לשלם. רק כך תוכלו לקבל החלטה מושכלת לגבי כדאיות העסקה.
שמאי מקרקעין מקצועי יוכל לא רק לחשב עבורכם את גובה המס, אלא יבדוק אפשרויות להפחתת התשלומים בהתאם לקריטריונים השונים.
זכרו, שתפקידו של שמאי מקרקעין להפחתה הוא תפקיד קריטי בעסקת מקרקעין, לכן אל תתפשרו. צרו קשר עוד היום אל “בנאי שמאות מקרקעין” ותקבלו ליווי מקצועי בעסקת הנדל”ן הבאה שלכם.
